東京都、デジタルアーカイブに蔓延する偽画像問題に対応へ

国立国会図書館は今年初め、調査広報誌の中でこの問題を指摘した。東京都市圏全域で、不動産物件情報、自治体アーカイブの登録データ、観光プロモーションページに掲載された画像が、複製・誤帰属・AI生成画像への差し替えによって改ざんされているケースが数万件に上るという。訪日外国人が過去最高水準を記録し、都心部では港区・千代田区の家賃が数十年ぶりの高水準に達するほど住宅需要が逼迫する中、不正確な画像がもたらす影響はもはや看過できない段階に来ている。

こうした状況は偶然ではない。日本政府観光局によれば、2025年に東京を訪れた外国人観光客は2000万人を超え、宿泊施設やアクティビティの予約をオンラインの写真だけを頼りに決める訪問者の割合も増え続けている。その写真が使い回しのストック画像やAI生成の偽画像であった場合、期待と現実のギャップは単なる不満にとどまらず、プラットフォーム事業者に法的リスクをもたらし、東京都がここ3年間にわたって構築を進めてきたデジタル経済への信頼を損なうことになる。

当局の見解

東京都都市整備局は最新の住宅市場動向報告書の中でこの問題を認め、都が公式に推奨する賃貸プラットフォームにおいて、画像の真正性確認が現時点では標準的な要件として定められていないことを明らかにした。同報告書では問題の規模について具体的な数字は示されていないものの、業界全体での対応を主導すべき機関として、千代田区霞が関に拠点を置く不動産適正取引推進機構を名指しした。

国土交通省も別途、宅地建物取引業法に基づく既存の情報開示規制が、1枚の写真が数分以内に生成・複製され数十もの物件情報サイトに拡散しうる現代において十分かどうかについて、見直しを検討していることを明らかにした。2026年7月4日時点で国会への改正案提出には至っていないが、省内担当者は少なくとも今年2月以降、プラットフォーム事業者との協議を続けている。

新宿区高田馬場駅近くにキャンパスを持つ早稲田大学理工学術院のデジタルフォレンジクスの専門家チームは、日本の不動産プラットフォームの大規模な運用に対応した画像ハッシュ検証ツールの開発を進めている。この手法では、物件写真のアップロード時に固有の暗号学的フィンガープリントを付与することで、いわゆる「オリジナル」とされる画像が実際には複製品であるか、AIによる拡散モデルから生成された派生画像であるかを検出できる。研究チームは2026年4月に秋葉原で開催されたシンポジウムで予備的な調査結果を発表した。

問題が顕在化している現場

課題が最も深刻なのは二つの市場だ。一つは浅草や新宿歌舞伎町周辺で訪日観光客を対象とする短期賃貸プラットフォーム、もう一つは六本木ヒルズ近隣の一部物件で2LDKの月額家賃が35万円を超えている港区の高級住宅賃貸市場である。いずれも第一印象は写真のみによって形成されるにもかかわらず、第三者機関による画像検証の義務付けはどちらの市場にも存在していない。

千代田区に本部を置く消費者庁は、2026年3月までの1年間に不動産画像の虚偽表示に関する苦情が増加したと明らかにしたが、画像に特化した苦情は公開データの独立項目としてはまだ分類されていない。高円寺に相談窓口を設けるNPO「住まいと消費者の安全ネットワーク」などの消費者団体は、問題の実態を正確に把握するためにもこのデータを独立した形で公表するよう求めている。

プラットフォーム事業者側もすでに動き始めているが、その対応にはばらつきがある。大手国内賃貸ポータルサイトのうち少なくとも2社が、東京23区内の新規物件については2026年度末（2027年3月）までに画像ハッシュ登録を義務化する方針を業界団体に伝えた。規制当局が注視しているのは、規模の小さい地方のプラットフォームがこれに追随するかどうかという点だ。墨田区や葛飾区などで物件を掲載する家主や不動産管理業者は、規制が義務化されてから慌てて再撮影に追われることのないよう、今のうちに掲載プラットフォームに検証要件の導入予定を確認しておくべきだろう。