東京の賃貸空室率が過去最低水準に迫り、借り手を直撃

不動産情報ネットワークシステム（REINS）のデータによると、東京都心部の賃貸空室率は約3％にまで低下しており、市場はほぼ完全に貸し手優位の状況に陥っている。持ち家を取得できない、あるいは取得を望まない数百万人の都民にとって、この数字は賃料上昇、即断即決の迫られる状況、そして内見すら叶わぬ申し込みのお断りという形で直接のしかかってくる。

時期的な背景も重要だ。日本銀行が2024年以降、段階的な政策転換を進めた結果、国内の30年固定型住宅ローン金利は10年超ぶりに2％を超えた。これにより、マイホーム購入を検討していた一部の層が再び賃貸市場に流れ込んでいるが、よりによって供給が最も急速に縮小している時期と重なってしまっている。ローン取得への慎重姿勢と空室ゼロに近い状況——この二つの流れが衝突した2026年半ばは、首都で住まいを探す人にとって、近年まれに見る過酷な局面となっている。

最も状況が深刻なエリア

最も逼迫しているのは、東京都心部を環状に結ぶ山手線の沿線だ。渋谷区では、恵比寿駅から徒歩10分圏内のワンルーム・1LDK物件の賃料が月18万〜23万円で掲載されており、2年前の同条件物件と比べて約15％上昇している。新宿区の代々木エリアは、隣接する原宿に比べて家賃が手頃として若い社会人に長年親しまれてきたが、空き物件は枯渇状態に陥っており、地元の不動産会社によると、新着物件をネット上に掲載した途端、数時間以内に10件以上の問い合わせが殺到するケースも珍しくないという。

郊外に目を向けても、状況は大差ない。中央線沿線に良質な学校が多いことから子育て世帯に人気の杉並区では、荻窪の標準的な2LDKが月15万円を当たり前のように超えるようになった。23区には含まれないものの通勤圏内に位置する武蔵野市でも同様の圧縮が進んでおり、地元の不動産会社が都の地価調査データとして示す数字によれば、吉祥寺エリアの空室率は4％を下回っているという。

こうした構造的な問題の一因は、住宅供給の遅れにある。東京圏における新規住宅の完工数は、人口需要、とりわけ単身世帯向けの小型住戸の需要に追いついていない。国勢調査によると、単身世帯は現在、東京全世帯の約半数を占めている。コロナ禍で一時的に減少した都心部の人口はその後回復に転じており、出社回帰の流れや、法務省が2024年に改定した在留資格制度のもとで戻ってきた外国人労働者が、とりわけ都心部でその傾向を押し上げている。

購入は計算上お得に見えるが、現実は違う

東京都内のマンションの平均取引価格は現在約5500万円に達しており、現行金利で35年ローンを組んだ場合、管理費・修繕積立金・固定資産税を除いても月々の返済額は16万円を大きく上回る。年収800万円未満の世帯の多くにとって、マイホームは「いつかの目標」であっても、今すぐ実現できるプランではない。だからといって、賃貸がかつてのような明確な次善策でもなくなっている。

実際の家計計算は厳しい。中目黒で月20万円の家賃を払い続けても資産は一切積み上がらず、三井不動産レジデンシャルやレオパレス21の上位競合他社など大手不動産管理会社が現在広く採用している定期借家契約では、2年ごとに更新料——通常は賃料1か月分——が発生する。この更新料だけで、購入に向けた頭金の積み立てに充てられるはずの資金が消えてしまう。

こうした市場を乗り越えようとする借り手に対し、不動産アドバイザーが一貫して勧める現実的な策がある。それは「繁忙期を避けて動く」ことだ。日本の4月始まりの就職・入学シーズンに伴う3〜4月の賃貸ラッシュは、最も競争が激化する時期だ。7〜8月の物件は競合申し込みが減り、個人オーナー——機関投資家系ではなく——であれば、閑散期に賃料や礼金で融通を利かせてくれる場合もある。また、空室率が6％を上回る江東区や板橋区といった山手線周辺の準エリアで、中小の管理会社が手がける物件を狙うことも選択肢を広げる。計算は確かに厳しいが、定番の住所にこだわらなければ、地理的な選択肢はまだ残っている。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個人に向けた財務上または投資上のアドバイスではありません。金融に関する意思決定を行う際は、ご自身の状況をよく検討したうえで、有資格の専門家にご相談ください。